1. Ali je potrebno za bivanje v najemniškem stanovanju skleniti pogodbo? Kako je v primeru, ko se pogodba ne sklene?
Da. Stanovanje se odda v najem z najemno pogodbo, ki jo v pisni obliki skleneta lastnik stanovanja (najemodajalec) in najemnik. Na podlagi določb Stanovanjskega zakonika (SZ-1) se oddajanje stanovanja brez najemne pogodbe kaznuje z globo od 500 do 1.200 €. Oseba, ki v stanovanju biva brez najemne pogodbe, nima pravne podlage za bivanje v stanovanju. Zaradi nezakonitega bivanja ta oseba po zakonu ni varovana kakor najemnik. Najemodajalec lahko kadarkoli vloži tožbo za izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti, takšni spori pa se rešujejo prednostno.
2. Kaj vse je potrebno zapisati v najemni pogodbi? Kje se lahko dobi osnutek najemne pogodbe?
Obvezne sestavine najemne pogodbe Stanovanjski zakonik (SZ-1) našteva v 91. členu, kjer je navedeno, da mora najemna pogodba vsebovati vsaj:
- opis stanovanja ter način uporabe stanovanja;
- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
- ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
- odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen tega zakona;
- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
- določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stavbe;
- višino najemnine ter način in roke plačevanja;
- način plačevanja in obseg obratovalnih stroškov;
- določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
- čas trajanja najemnega razmerja;
- način predaje stanovanja.
Najemnik in najemodajalec lahko v pogodbo zapišeta še druge sestavine.
Za osnutek najemne pogodbe lahko tudi zaprosiš tako, da pišeš na Študentsko svetovalnico!
3. Katere pravice ima najemnik?
Najemnik ima pravico uporabljati stanovanje in izvajati posest nad njim, opraviti neodložljiva popravila ter nato zahtevati povrnitev škode in stroškov, zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine in zahtevati sorazmerno znižanje najemnine za čas, ko stanovanja ni mogel uporabljati zaradi opustitve lastnikove dolžnosti zagotavljanja normalne uporabe stanovanja.
4. Ali mora študent, ki biva v najeti sobi, na naslovu stanovanja prijaviti začasno prebivališče? Kje in kako se to uredi?
Da. Začasno prebivališče mora v 3 dneh od dneva naselitve prijaviti, če namerava na določenem naslovu bivati več kot 60 dni. Prijava začasnega prebivališča je brezplačna, opravi pa se na katerikoli upravni enoti ali krajevnem uradu na območju Republike Slovenije kakor tudi preko enotnega državnega portala e-uprava s kvalificiranim digitalnim potrdilom. S pooblastilom lahko prijavo začasnega prebivališča opravi tudi tretja oseba (starši, najemodajalec, …). Za prijavo potrebujete veljaven osebni dokument in dokazilo, da imate pravico do prebivanja na naslovu, ki ga prijavljate (najemna pogodba ali pisno soglasje lastnika stanovanja, ki ga ni potrebno overjati).
Prijava začasnega prebivališča traja največ eno leto, po preteku pa mora študent prijavo obnoviti v osmih dneh.
5. Kako lahko ukrepa najemnik, kadar najemodajalec opusti svoje dolžnosti? Kako ukrepa, če z najemodajalcem najemne pogodbe nista zapisala?
Kadar najemodajalec opusti svojo dolžnost zagotavljanja normalne uporabe stanovanja (npr. popravilo počenih cevi), lahko najemnik predlaga, da izvedbo nujnih del odredi stanovanjska inšpekcija. Če ta dela niso opravljena, jih lahko opravi najemnik na stroške najemodajalca, tako da jih pobota s stroški najemnine. V skrajnem primeru lahko najemnik od najemodajalca zahteva, da mu priskrbi drugo primerno stanovanje. Najemnik ima pravico zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika, ki je dolžan vzdrževati stanovanje v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema. To pravico lahko najemnik uveljavlja tako, da zahteva povrnitev škode v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine.
V primeru, da najemna pogodba ni sklenjena, najemnik ni varovan po zakonu, saj v stanovanju biva nezakonito. Lastniku stanovanja lahko predlaga sklenitev najemne pogodbe, v skrajnem primeru pa se iz stanovanja lahko izseli.
6. Kaj lahko stori najemnik, kadar mu najemodajalec noče vrniti varščine? kaj če nima potrdila o plačilu varščine?
Kadar najemodajalec noče vrniti varščine kljub temu, da na stanovanju oz. opremi ni bila povzročena škoda, najemnina pa je v celoti poplačana, lahko študent varščino izterja po sodni poti. Pred tem naj poskusi z mirnim pogovorom z najemodajalcem, kasneje pa še z ”grožnjo” s tožbo oz. prijavo stanovanjski inšpekciji. V kolikor do vračila ne pride, lahko študent vloži tožbo. V postopku mu bo dokazovanje olajšalo potrdilo o plačani varščini oz. določba v najemni pogodbi, s katero se je opredelil namen in višina varščine. Dokazovanje plačila varščine pred sodiščem bo težje, kadar takega potrdila ne bi imel (poleg tega pa tudi najemna pogodba ne bi vsebovala določb o varščini), vendar ne bi bilo nemogoče.
7. Ali se najemna pogodba lahko odpove oz. predčasno prekine?
Da, najemno pogodbo lahko predčasno odpovesta tako najemnik kot najemodajalec. Če v pogodbi ni določeno drugače, lahko najemnik pogodbo odpove kadarkoli, ne da bi za to navajal razloge. Odpoved poda pisno z 90-dnevnim odpovednim rokom. V pogodbi je lahko za najemnika določen tudi krajši odpovedni rok, medtem ko za najemodajalca velja zakonski določen 90- dnevni odpovedni rok, ki se ga lahko pogodbeno podaljša, ne more pa se ga pogodbeno skrajšati.
Najemodajalec lahko pogodbo odpove z 90-dnevnim odpovednim rokom, kadar so krivdni razlogi na strani najemnika (npr. neplačilo najemnine, povzročanje večje škode na stanovanju, …). Pred tem mora najemnika pisno opomniti na kršitve in mu postaviti primeren rok za odpravo (min. 15 dni). Najemodajalec lahko odpove pogodbo šele, če najemnik kršitev v danem roku ne odpravi.
Lastnik lahko pogodbo odpove tudi iz nekrivdnih razlogov oz. razlogov, ki niso našteti v najemni pogodbi, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.
8. Ali lahko najemodajalec najemnika prisilno izseli iz stanovanja?
Da, vendar morajo biti za to podane z zakonom določene predpostavke. Najemodajalec lahko najemnika prisilno izseli takrat, ko so krivdni razlogi na strani najemnika, ta pa kršitve ne odpravi v roku, ki mu ga lastnik postavi v pisnem opominu. Najemodajalec po izteku roka za odpravo kršitev (min. 15 dni) odpove pogodbo z 90-dnevnim odpovednim rokom. V kolikor glede odpovedi pride do spora, se pogodba odpove s tožbo.
Kadar se stanovanje odda v najem brez pogodbe, lahko najemodajalec kadarkoli vloži tožbo na izselitev.
Zadnja posodobitev: september 2020.
